二手房買(mǎi)賣手續(xù)比新房復(fù)雜很多，全國(guó)各個(gè)地方的交易流程也會(huì)有細(xì)微的差異，這里講一下重慶的二手房交易流程。先上一張流程圖，二手房交易的所有環(huán)節(jié)都是圍繞這張流程圖展開(kāi)的。

1. 產(chǎn)調(diào)

產(chǎn)調(diào)是產(chǎn)權(quán)調(diào)查的簡(jiǎn)稱，有的地方也叫做查檔，這一步是為了確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)情況，是二手房交易過(guò)程的重中之重。

為什么要做產(chǎn)調(diào)？

1. 核實(shí)房屋坐落地、產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、產(chǎn)權(quán)登記日期；
2. 核實(shí)是否被法院查封；
3. 核實(shí)是否有抵押；
4. 核實(shí)賣方是否為房屋產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)人有幾個(gè)。

在確認(rèn)以上幾項(xiàng)內(nèi)容都沒(méi)有問(wèn)題的情況下房屋才可正常交易過(guò)戶，這時(shí)再與房東簽約。

這是一份關(guān)于重慶在線查產(chǎn)調(diào)的教程，點(diǎn)此查看。

產(chǎn)調(diào)建議做兩次，第一次是在簽合同前，第二次是在支付首付款之前。

第一次做產(chǎn)調(diào)的原因前面已經(jīng)講了，那為什么要做第二次產(chǎn)調(diào)呢？

這是因?yàn)橘I(mǎi)二手房交易時(shí)間比較長(zhǎng)，雖然第一次做產(chǎn)調(diào)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)房屋問(wèn)題，但如果在第一次產(chǎn)調(diào)到過(guò)戶期間，房子出現(xiàn)了其他問(wèn)題，比方說(shuō)被法院查封導(dǎo)致房屋不能交易，而你在不知情的情況下把首付款付給了賣家，就可能造成資金損失。

所以，二次產(chǎn)調(diào)很有必要！

2.評(píng)估報(bào)告

想要貸款買(mǎi)二手房就必須有房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，它決定了你能從銀行貸多少錢(qián)。

市面上有很多機(jī)構(gòu)都可以做房產(chǎn)評(píng)估，但并不是每家機(jī)構(gòu)銀行都認(rèn)可。所以，在評(píng)估前，應(yīng)了解不同銀行的房貸優(yōu)惠政策，選一家自己滿意的銀行，再詢問(wèn)該銀行認(rèn)可的評(píng)估公司有哪些。

不同機(jī)構(gòu)的收費(fèi)會(huì)有差異，有的是按房產(chǎn)價(jià)值的萬(wàn)分之五來(lái)收，有的則以戶為單位收取固定費(fèi)，這筆費(fèi)用需要買(mǎi)方支付，一般幾百塊。

3. 銀行面簽

銀行面簽需要買(mǎi)賣雙方一同到場(chǎng)。

到銀行面簽之前，買(mǎi)方需將首付款打入指定監(jiān)管賬戶，銀行要看到首付款憑證后才會(huì)辦理按揭。

買(mǎi)家需攜帶不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、身份證、婚姻證明、戶口簿整本、收入證明、銀行流水、征信報(bào)告等資料去銀行營(yíng)業(yè)廳和信貸員面談，信貸員會(huì)對(duì)買(mǎi)家的征信、收入和銀行流水等資料進(jìn)行初審，沒(méi)問(wèn)題就會(huì)和你簽貸款合同并提交正式審核。

賣家則需攜帶身份證、房產(chǎn)證復(fù)印件、購(gòu)房合同，并提供收款賬戶給銀行并簽字，后面買(mǎi)家房貸審批通過(guò)后，銀行會(huì)將款項(xiàng)打進(jìn)該賬戶。

4. 結(jié)清貸款，注銷抵押登記

等到買(mǎi)方房貸審批通過(guò)，房東就需要向銀行預(yù)約結(jié)清房貸。不同的銀行需要的時(shí)間不同，有的預(yù)約了幾天就可以去辦理，有的則需要等一兩個(gè)月。

在房貸結(jié)清第二天，房東就可以去銀行辦理結(jié)清貸款手續(xù)，拿到解壓材料，然后去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理解壓登記手續(xù)，即可拿到房產(chǎn)證。

有的房東可能會(huì)要求買(mǎi)方先付一部分錢(qián)用于結(jié)清現(xiàn)有房貸，遇到這種情況千萬(wàn)不要直接答應(yīng)，最好讓房東找一家擔(dān)保公司費(fèi)用由他出，再替他還款，大一點(diǎn)的中介公司一般都有這種服。

5. 房東納稅

重慶這邊，房東只需要繳納1%的個(gè)人所得稅即可。

6. 過(guò)戶

買(mǎi)方房貸審批通過(guò)，房東把貸款結(jié)清拿到房產(chǎn)證后就可以過(guò)戶了。

重慶辦理二手房過(guò)戶是預(yù)約制，在渝快辦APP上即可預(yù)約。預(yù)約成功后，在約定時(shí)間買(mǎi)賣雙方帶上資料到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理。

所需資料有：雙方的身份證原件以及復(fù)印件、房產(chǎn)證原件、買(mǎi)方的戶口本原件及復(fù)印件、買(mǎi)方的社保清單、二手房地產(chǎn)交易合同等相關(guān)資料。

需要注意的是，房東如果已經(jīng)結(jié)婚，不論房產(chǎn)證上的名字有幾個(gè)，夫妻雙方均需到場(chǎng)；如果是離異，還需提供離婚證和離婚協(xié)議。買(mǎi)方是誰(shuí)上證誰(shuí)到場(chǎng)。

7. 買(mǎi)方繳稅

過(guò)戶完成后，買(mǎi)方需繳納契稅和部分情況可能產(chǎn)生的房產(chǎn)稅，之后才能拿到新的房產(chǎn)證。

8. 資金解凍

在拿到買(mǎi)方名下的新房產(chǎn)證后，銀行根據(jù)新房產(chǎn)證及完稅證明將首付款解凍劃給房東。

9. 辦理抵押

10. 銀行放款

房屋抵押生效時(shí)間一般在5-7個(gè)工作日，待抵押生效、銀行審核放款后，會(huì)將款項(xiàng)打給房東。

如果是在年底，銀行資金會(huì)比較吃緊，放款時(shí)間會(huì)比平常更長(zhǎng)。

11. 物業(yè)交割

把交房前的水電氣、有線電視、物業(yè)等所有費(fèi)用統(tǒng)統(tǒng)結(jié)清，再把這些項(xiàng)目過(guò)戶到買(mǎi)方名下。

至此，重慶的整個(gè)二手房交易流程就完成了，祝大家都能買(mǎi)到稱心如意的房子！