悅來(lái)依托北區(qū)的大發(fā)展，一躍成為北區(qū)四小龍之一，它的小名叫中央公園西，小有名氣。經(jīng)常有客戶問(wèn)我悅來(lái)怎么樣，悅來(lái)的房子能不能買，今天就來(lái)聊一聊悅來(lái)。

如何看待悅來(lái)的會(huì)展經(jīng)濟(jì)

是不是很多大V都告訴你，悅來(lái)發(fā)展的是會(huì)展經(jīng)濟(jì)路線，未來(lái)面向的都是高端商務(wù)人群，區(qū)域要用會(huì)展經(jīng)濟(jì)來(lái)承接城市的會(huì)議相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域人口和產(chǎn)業(yè)的整體向上?？梢愿嬖V大家的是，這個(gè)說(shuō)法確實(shí)存在過(guò)，但那是在悅來(lái)發(fā)展1.0版本。各大項(xiàng)目最早進(jìn)入悅來(lái)的時(shí)候一無(wú)所有，只有一個(gè)會(huì)展館，開發(fā)商想要賣方只能這樣包裝。

但你發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，最近這兩年類似于和城市發(fā)展息息相關(guān)的智博會(huì)等一系列重要會(huì)議都開始陸續(xù)搬到了禮嘉，因?yàn)閻倎?lái)的定位已經(jīng)悄悄的進(jìn)行了多輪調(diào)整，它為數(shù)不多的價(jià)值重心正不斷地從南向北朝王家莊方向遷移，而會(huì)展的說(shuō)法居然還有人在大肆宣傳。所以大家一定要對(duì)外界告知你的信息進(jìn)行甄別，買房最容易被忽悠的往往都是那些容易輕易相信、懶得思考的人。

再舉個(gè)例子，之前有專家說(shuō)蔡家，說(shuō)它被劃進(jìn)了兩江新區(qū)自貿(mào)區(qū)，未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)，一定會(huì)帶動(dòng)北碚區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我就想問(wèn)一句，蔡家的自貿(mào)區(qū)有哪些產(chǎn)業(yè)公司入駐？帶動(dòng)了多少人口就業(yè)和稅收？

到現(xiàn)在為止，蔡家的自貿(mào)區(qū)都還是個(gè)大餅，如果你是帶著對(duì)蔡家自貿(mào)區(qū)的期待而選擇蔡家，到頭來(lái)恐怕會(huì)失望。

因?yàn)閷?duì)于每個(gè)區(qū)域來(lái)說(shuō)，建辦公大樓很容易，但能否招商吸引產(chǎn)業(yè)入駐卻是非常難以達(dá)成的任務(wù)和指標(biāo)。就像很多人在問(wèn)，為什么江北嘴和解放碑的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超過(guò)同作為CBD彈子石，其原因無(wú)外乎渝中和江北占據(jù)了整個(gè)重慶70%的世界五百?gòu)?qiáng)，核心的競(jìng)爭(zhēng)力還是招商能力。而所謂的蔡家自貿(mào)區(qū)的說(shuō)法，不過(guò)也和悅來(lái)一樣，是開發(fā)商們絞盡腦汁想出來(lái)的說(shuō)辭而已。宣傳和實(shí)際真不一定是一回事！你看之前炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的禮嘉大橋，現(xiàn)在通車了，蔡家的房?jī)r(jià)真的飛起來(lái)了嗎？

悅來(lái)的房子能不能買？

可以，但由于它的發(fā)展是分板塊分階段的，所以小區(qū)的選擇會(huì)根據(jù)它所在板塊的定位屬性有很大的差異。按照實(shí)際的功能和定位，悅來(lái)從南到北依次是生態(tài)城、高義口TOD、會(huì)展城、王家莊四個(gè)區(qū)域，而從購(gòu)買屬性來(lái)看，它們依次適合的選擇是改善自住、剛需、剛需、改善自住兼投資，這一點(diǎn)應(yīng)該是很多人的共識(shí)。

但是如果僅僅依據(jù)悅來(lái)各個(gè)板塊的定位差異就下手，未免也太草率了。悅來(lái)整個(gè)區(qū)域目前存量二手房很多，在當(dāng)下這種市場(chǎng)環(huán)境下，一定要注意篩選的范圍和下手的時(shí)間。那么什么樣的小區(qū)值得買、什么時(shí)候才該下手呢？

板塊投資看商業(yè)，板塊自住看交通，我們來(lái)聊悅來(lái)具體位置的價(jià)值分析。

先說(shuō)結(jié)論，從周期性投資價(jià)值來(lái)說(shuō)，悅來(lái)區(qū)域除了王家莊附近，其余板塊投資價(jià)值微乎其微。核心原因是其他板塊缺乏基礎(chǔ)的剛需配套，也就是教育資源和商業(yè)。

教育這個(gè)話題太敏感，我們單純說(shuō)說(shuō)商業(yè)。

悅來(lái)的商業(yè)配套

投資買房的朋友記記住這三條鐵律：商業(yè)會(huì)讓一個(gè)板塊更值錢，商業(yè)會(huì)讓開發(fā)商虧錢，同時(shí)商業(yè)也是考核一個(gè)板塊實(shí)力的硬指標(biāo)。

很多人會(huì)說(shuō)“高義口不是規(guī)劃的一個(gè)TOD商業(yè)嘛”？先不說(shuō)那僅僅20萬(wàn)方的商業(yè)體量何其渺小，又只是規(guī)劃，更重要的是高義口商業(yè)和蔡家佳程廣場(chǎng)一樣，在短期內(nèi)都是無(wú)法落地的大餅。

為什么這么說(shuō)？

要知道一般情況下，對(duì)于開發(fā)商而言，商業(yè)項(xiàng)目前期十年都是不賺錢的投入，我們看萬(wàn)達(dá)搞商業(yè)搞了接近20年，它背后的招商能力和運(yùn)營(yíng)能力在國(guó)內(nèi)遙遙領(lǐng)先，但它也不過(guò)是從前兩年才開始慢慢盈利，更別說(shuō)其余開發(fā)商。特別是當(dāng)我們看重慶各個(gè)新區(qū)寥寥無(wú)幾的人氣，更難讓開業(yè)的商業(yè)賺錢。所以對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，商業(yè)都是不被喜歡的倒貼錢買賣。

而對(duì)于每個(gè)新區(qū)來(lái)說(shuō)，能否吸引到大型的商業(yè)配套建筑，就成了考核這個(gè)區(qū)域?qū)嵙Φ挠仓笜?biāo)。因?yàn)樵谫I房的人看來(lái)，有商業(yè)才會(huì)有人氣，有人氣才會(huì)有交易，商業(yè)決定了一個(gè)區(qū)域的未來(lái)。

為了解決開發(fā)商對(duì)商業(yè)賺錢與否的擔(dān)憂，地方上想了一個(gè)非常精明的辦法。就拿中央公園兩江商務(wù)區(qū)來(lái)舉例，這360萬(wàn)方大商業(yè)，五家開發(fā)商每一家都簽訂了非?？量痰臈l款，他們被強(qiáng)制性的要求保證在開業(yè)后七年自持70%的商業(yè)，意味著哪怕這個(gè)區(qū)域沒(méi)有一個(gè)人來(lái)逛街，都必須開業(yè)開七年，從而保證整個(gè)中央公園的人氣。

而與之對(duì)應(yīng)的，他們五家開發(fā)商能夠以極低的土拍價(jià)格獲取中央公園一環(huán)核心的住宅土地。所以你想想，某湖、某景、某糧、某科這幾個(gè)開發(fā)商，他們的項(xiàng)目是不是都占據(jù)了公園頭排一線的位置？而對(duì)于這些開發(fā)商而言，早在他們銷售住宅階段，利潤(rùn)都已經(jīng)全部回來(lái)了，開發(fā)商和地方皆大歡喜，照母山的光環(huán)和禮嘉的天街也都是這個(gè)道理。

而你再看看悅來(lái)的高義口商業(yè)，雖說(shuō)已經(jīng)被華宇旭輝和華僑城拿了地，但遲遲沒(méi)有動(dòng)工的跡象，這意味著短期內(nèi)悅來(lái)沒(méi)有商業(yè)。而整個(gè)悅來(lái)板塊能夠依賴的也只是中央公園的兩江商務(wù)區(qū)，畢竟從王家莊到中央公園也只有一個(gè)隧道的距離。